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500彩票令第48號蚌埠市住宅物業管理办法

发布时间:2021-02-10 08:49 来源: 500彩票 浏覽量: 【字體:   打印

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48

 

 

《蚌埠市住宅物業管理办法》已经20201230日市十六屆人民政府第50次常務會議審議通過,現予公布,自202141日起施行。

 

 

    王誠

 

 202129


蚌埠市住宅物業管理办法

 

第一章    

第一條  爲了规范住宅物業管理活动,提升物業服务水平,维护业主、物業使用人和物業服务人的合法权益,营造良好的居住环境,根据《中华人民共和国民法典》《安徽省物業管理条例》和有關法律法规,结合本市实际,制定本办法。

第二條  本办法适用于本市行政区域内住宅物業的使用、维护、服务及其监督管理活动。

本办法所称住宅物業管理(以下简称物業管理),是指住宅区内的业主通过选聘物業服务企业或者业主自行对物業管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相關场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相關秩序的活动。

第三條  坚持条块结合、属地管理、权力下放、重心下移的原則,建立市级监督指导、县区级属地管理,街道办事处(乡镇人民政府)及居(村)民委员会具体落实的物業管理体制。

推动在物業服务企业、业主委员会中建立党组织,发挥党建引领作用。

第四條  市、县、区政府建立由住房和城乡建设、城市管理行政执法、发展改革、公安、应急管理、消防救援、市场监督管理、人防等物業管理相關部门参加的物業管理联席会议,协调解决物業管理重大问题,并建立物業管理争议化解和纠纷处理工作机制。

第五條  市住房和城乡建设部门负责全市物業管理工作,其主要职责爲:

(一)研究制定本市物業行业管理相關政策并组织实施;

(二)指导、监督县区开展物業管理工作并考核;

(三)对物業服务企业实施分类监管,建立激励和惩戒制度;

(四)指導、監督本市建築物及其附屬設施的維修資金(以下簡稱專項維修資金)的籌集、管理和使用;

(五)指导、监督和管理物業管理招投标活动;

(六)建立健全物業管理培训制度;

(七)制定业主大会议事规則、临时管理规约、管理规约、物業服务合同等示范文本;

(八)建立全市统一的物業管理信用信息、业主共同决策等信息系统;

(九)指導、監督行業協會開展和實施行業自律;

(十)法律、法規規定的其他職責。

第六條  发展改革部门负责本市市区住宅小区前期物業服务收费标准的制定、调整、发布。

公安部门负责指导物業管理区域内汽车停放、规范小区周边道路红线范围内停车泊位的设置和停车秩序。

消防救援部門負責依法查處違反消防法律法規的行爲。

市场监督管理部门负责受理住改营投诉处理;查处物業服务中的价格违法行爲;对物業管理区域内的电梯、锅炉等特种设备进行安全监察,监督物業服务企业承担电梯使用者相關责任义务。

城市管理行政執法部門負責小區違章搭建、擺攤設點、占道經營、飼養家禽等違法行爲的查處。

人防、财政、生态环境、自然资源和规划、司法等部门,按照各自职责,相互配合,做好物業管理相關监督管理工作。

第七條  县区物業管理行政主管部门负责本行政区域内物業管理工作,其主要职责爲:

(一)监督、管理本行政区域内物業服务企业、项目和从业人员;

(二)参与本行政区域内物業管理招投标活动的管理;

(三)负责物業服务企业的备案工作;

(四)依法开展物業纠纷行政调解工作;

(五)负责本行政区域内物業承接查验备案的指导、监督和备案;

(六)指导和监督本行政区域内街道办事处(乡镇人民政府)物業管理工作的开展和考核考评工作;

(七)负责物業管理相關人员的培训工作;

(八)突发事件应对期间,指导本行政区域内物業服务项目企业开展相应级别的应对工作;

(九)建立综合执法工作机制,依法查处物業管理活动中的违法违规行爲;

(十)法律、法規規定的其他職責。

第八條  街道办事处(乡镇人民政府)是辖区物業管理工作的落实主体,其主要职责爲:

(一)组织、协调、指导辖区业主大会的成立和业主委员会换届工作;指导和监督业主大会、业主委员会开展工作,督促业主委员会和物業服务企业开展专项维修资金使用及续筹工作;对业主大会、业主委员会作出违反法律法规的决定,责令限期改正或予以撤销。

(二)完善物業矛盾调处机制,处理物業管理活动中的矛盾纠纷和投诉;

(三)指导居(村)民委员会设立环境与物業管理委员会,协调处理辖区内物業管理重大事宜;

(四)负责辖区内老旧住宅小区基本物業服务的落实;

(五)监督、管理辖区内物業服务企业、项目和从业人员;

(六)法律、法規規定的其他職責。

第九條  居(村)民委员会具体实施本辖区物業管理工作,其主要职责爲:

(一)協助街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責指導、協調和監督業主大會的召開和規範運作;

(二)指导和监督业主委员会的工作,指导和监督区域内物業管理项目日常工作,及时处理本辖区的物業管理矛盾纠纷;

(三)开展物業管理协商活动,建立协商意见采纳、落实和反馈机制;

(四)建立物業管理联动机制,接受物業服务企业退出项目的预警报告,协调解决物業服务企业退出和交接过程中出现的问题;

(五)协助有關部门,参与专项维修资金的使用监督;

(六)协助街道办事处(乡镇人民政府)落实老旧住宅小区基本物業服务工作;

(七)发现本区域内有违法搭建等违反物業管理有關法律法规的行爲,应当立即制止,并及时向有關部门报告。

第十條  物業服务行业协会要加强行业自律,规范从业行爲,促进诚信经营。认真宣传国家和省、市有關规定,制定物業服务规范和等级标准,建立和完善物業服务企业以及物業服务从业人员的自律制度,配合市物業管理行政主管部门建立健全信用档案。协助完成行业主管部门的其他工作。

第十一條  市、县、区物業管理行政主管部门建立物業服务第三方评估监理机制。县级以上物業管理行政主管部门、业主、建设单位、物業服务企业可以委托物業服务第三方评估机构对物業项目交接和承接查验、物業服务标准、物業服务质量、物業服务费用测算、参与社区治理情况等事项进行评估。

第二章  業主、業主大會與業主委員會

第十二條  业主在物業管理活动中享有以下权利:

(一)提议召开业主大会会议,参加业主大会会议,提出制定和修改临时管理规约、管理规约、业主大会议事规則的建议;

(二)监督业主大会筹备组、业主委员会或者环境与物業管理委员会的工作;

(三)選舉業主委員會委員,並享有被選舉權;

(四)依法享有对共用部位、共用设施设备和相關场地使用的知情权、监督权和收益权;

(五)要求其他业主、物業使用人停止违反共同利益的行爲;

(六)监督物業服务企业履行物業服务合同;

(七)監督專項維修資金的管理和使用;

(八)法律、法規規定的其他權利。

业主依法行使权利不得危及物業的安全,不得损害其他业主的合法权益。

第十三條  业主在物業管理活动中履行以下义务:

(一)遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规則;

(二)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(三)遵守物業管理区域内物業共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度要求;

(四)按照国家有關规定交纳专项维修资金;

(五)按照物業服务合同约定交纳物業服务费用;

(六)履行房屋安全使用責任;

(七)配合、支持物業服务企业按照管理规约、物業服务合同实施的物業管理活动;

(八)法律、法規規定的其他義務。

業主對建築物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務,不得以放棄權利不履行義務。

第十四條  物業管理区域内,符合下列条件之一的,应当筹备首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议:

(一)已交付的专有面积占建筑物總面积百分之五十以上;

(二)首批物業交付满三年。

符合首次业主大会会议召开条件之一,百分之五以上的业主、专有部分占建筑物總面积百分之五以上的业主可书面向辖区街道办事处(乡镇人民政府)申请成立业主大会。由建设单位或物業服务企业按规定报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。建设单位或物業服务企业故意拖延或者不报送的,辖区街道办事处(乡镇人民政府)应当督促其按规定报送。

第十五條  街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到成立業主大會書面申請四十五日內,對提出申請的業主身份和申請進行審核,對符合業主大會成立條件的,組織成立首次業主大會籌備組。

首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。

第十六條  首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会等代表组成,成员人数应当爲五至十一人的单数。筹备组中的业主代表由社区党组织或者居(村)民委员会组织业主推荐产生,业主代表人数应当不少于筹备组總人数的百分之五十。筹备组组長由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。

筹备组应当自成立之日起十五日内,将成员名单和工作职责在物業管理区域内显著位置进行公示。筹备组业主代表条件与业主委员会业主成员条件一致。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

第十七條  業主大會決定以下事項:

(一)制定和修改业主大会议事规則;

(二)制定和修改管理規約;

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

(四)选聘和解聘物業服务企业或者其他管理人;

(五)使用專項維修資金;

(六)聽取和審議業主委員會的工作報告、財務報告;

(七)听取和审议物業服务人的工作报告、财务报告;

(八)改變和撤銷業主委員會不適當的決定;

(九)决定业主大会、业主委员会工作经费的相關事项;

(十)审议物業服务方案,决定物業服务合同、收费标准;

(十一)籌集專項維修資金;

(十二)改建、重建建築物及其附屬設施;

(十三)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

(十四)有關共有和共同管理权利的其他重大事项。

業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第十一項至第十三項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规則,选举产生业主委员会,批准业主委员会工作规則等。

第十八條  業主大會會議分爲定期會議和臨時會議。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规則的规定由业主委员会组织召开,每年至少召开一次。会议召开十五日前应通知全体业主,并同时告知居(村)民委员会,居(村)民委员会可以根据情况派代表参加。

有下列情形之一的,業主委員會應當立即組織召開業主大會臨時會議:

(一)经专有部分占建筑物總面积百分之二十以上且占總人数百分之二十以上业主提议的;

(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業主委員會委員缺員超過百分之三十的;

(四)业主大会议事规則或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会未按业主大会议事规則的规定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,居(村)民委员会或者街道办事处(乡镇人民政府)可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的,由物業所在地的居(村)民委员会或者街道办事处(乡镇人民政府)组织召开,并重新推选业主委员会主任、副主任。

第十九條  業主委員會委員候選人通過下列方式産生:

(一)居(村)民委員會推薦;

(二)業主自薦或聯名推薦。

籌備組根據業主委員會委員候選人産生辦法從按照前款方式推薦的人員中確定業主委員會委員候選人名單,報社區黨組織。

第二十條  業主委員會由業主大會會議選舉産生,以其選舉産生之日爲成立日期,接受業主大會和業主的監督。

业主委员会中业主成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、毁绿占绿、破坏房屋外貌、擅自改变物業使用性质、无故欠交物業服务相關费用等违反法律、法规和管理规约的,不得担任业主委员会委员。

业主委员会中业主成员本人、配偶及其直系亲属不应与本小区物業服务企业有直接利益關系。

第二十一條  業主委員會履行以下職責:

(一)執行業主大會的決定和決議;

(二)召集业主大会会议,报告业主委员会工作和物業管理实施情况,报告业主大会、业主委员会工作经费和公共收益的分配与使用情况;

(三)与业主大会选聘的物業服务企业签订物業服务合同;

(四)及时了解业主、物業使用人、物業服务企业的意见和建议,监督和协助物業服务企业履行物業服务合同;

(五)監督管理規約的實施;

(六)督促业主交纳物業服务费及其他相關费用;

(七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

(八)调解物業使用、维护和管理等方面的纠纷;

(九)業主大會賦予的其他職責。

第二十二條  業主委員會不得有下列行爲:

(一)阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定;

(二)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有關文件、资料;

(三)违反业主大会议事规則或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

(四)打击、报复、诽谤、陷害有關投诉、举报人;

(五)未经业主大会同意,与物業服务企业签订、修改物業服务合同;

(六)擅自動用專項維修資金,侵占業主共有財産;

(七)侵害業主合法權益的其他行爲。

第二十三條  业主大会、业主委员会应当积极配合有關主管部门,与居(村)民委员会相互协作,共同做好物業管理区域内与物業管理有關的社会管理工作。

在物業管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合居(村)民委员会依法履行自治管理职责,支持居(村)民委员会开展工作,并接受其指导和监督。居(村)民委员会应当支持业主大会、业主委员会开展工作。

业主大会作出的决定、业主委员会议定的事项应当在物業管理区域内及时公告,并告知居(村)民委员会。

第二十四條  業主委員會任期屆滿前三個月,應當書面報告街道辦事處(鄉鎮人民政府)。街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到書面報告之日起四十五日內組建換屆小組,並在業主委員會任期屆滿前,由換屆小組組織召開業主大會會議選舉産生新一屆業主委員會。業主委員會未按規定提出申請的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當督促其限期履行職責。逾期仍不履行職責的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)組建換屆小組,由換屆小組組織召開業主大會會議選舉産生新一屆業主委員會。

业主委员会应当自新一届业主委员会履职之日起十日内,将其保管的有關财务凭证、业主名册、档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会,双方应当签订书面移交手续;拒不移交的,新一届业主委员会可以请求物業所在地的街道办事处(乡镇人民政府)督促移交,物業所在地的公安机關予以协助。

第二十五條  建立業主委員會主任離任審計制度。

 

第三章  前期物業管理

第二十六條  市本级建立统一物業招投标平台,建设单位或业主大会选聘物業服务企业,应当通过市物業招标平台进行公开招投标;怀远县、五河县、固镇县可分别设立全县统一的物業招投标平台,负责进行全县统一物業公开招投标。

新建住宅小区在业主委员会未成立前,建设单位应当制定前期物業管理方案,在县区物業管理行政主管部门指导下,通过统一的物業招投标平台选聘物業服务企业开展前期物業管理,具体服务内容和收费标准由双方在前期物業服务合同中约定,合同期限不超过三年(从首批交房日期计算)。

投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物業、建筑面积二万平方米以下的非住宅物業,经县区物業管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物業服务企业。

第二十七條  建设单位销售物業时,应当在销售场所将经批准的规划设计方案、物業管理区域的划分、临时管理规约及物業服务用房和物業共用部位、共用设施设备、前期物業服务合同等相關材料予以公示,并向物業买受人提供书面公示材料。

物業买受人在与建设单位签订物業买卖合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约。前期物業服务合同应当与物業买卖合同一并签署。

第二十八條  已交付使用物業业主總人数百分之二十以上的业主,因对建设单位选聘的物業服务企业的服务质量不满意,要求物業服务第三方评估机构评估的,建设单位应当委托其与业主、物業服务企业协商选定的第三方评估机构,对物業服务企业的履约情况进行评估。协商不成的,由县区物業管理行政主管部门随机抽取第三方评估机构对物業服务企业的履约情况进行评估。评估结果在一年内有效,并向全体业主公告。

经评估物業服务不符合履约标准的,建设单位可以按照合同约定更换物業服务企业,或者要求物業服务企业限期整改;逾期不整改的,建设单位应当向县区物業管理行政主管部门报告,由县区物業管理行政主管部门录入物業服务企业信用档案,并向社会公示。

前期物業服务合同解除后,业主委员会尚未成立的,建设单位应当按照本办法第二十六條的规定另聘物業服务企业。

第二十九條  新建物業交付使用前,物業服务企业和建设单位,应当按照有關规定和前期物業服务合同约定,共同对物業共用部位、共用设施设备进行承接查验;未进行承接查验的,不得交付使用。物業服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物業。具体办法按照国家及本市相關规定执行。

物業服务企业应当自物業交接后三十日内,向县区物業管理行政主管部门办理备案手续。

 

第四章  物業服务

第三十條  物業服务企业可以将物業管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将物業服务合同约定的全部事项一并委托给第三方,或者将全部事项支解后分别委托给第三方。电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,物業服务企业应当委托专业机构进行维修和养护。

物業服务企业应当按照物業服务合同中關于安全防范的约定,落实安全防范措施,做好物業管理区域内的安全防范工作。物業服务企业未履行物業服务合同义务或者履行合同义务不符合约定,导致业主人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律責任。物業管理区域内发生安全事故等突发事件时,物業服务企业应当采取应急措施,及时向有關主管部门报告,并协助做好救助工作。

物業服务企业应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相關工作。

第三十一條  业主应当按照物業服务合同约定的付费方式和标准,按时足额交纳物業服务费。业主与物業使用人约定由物業使用人交纳物業服务费用的,从其约定。

(一)积极引导广大业主增强主动交纳物業服务费意识,履行物業服务合同,按时足额交纳物業服务费等合理费用。

(二)对无故欠交拒交物業服务费的业主或使用人,居(村)民委员会和业主委员会应当督促其限期交纳物業服务费。

(三)对長期拒交物業服务费的业主或使用人,物業服务企业依法向人民法院起诉或向仲裁委申请仲裁。

(四)房屋所有权发生转移时,原房屋所有权人应当与物業服务企业结清物業服务费用。

物業服务企业不得采取停止供水、供电等方式催交物業服务费。

第三十二條  市价格主管部门会同市物業管理行政主管部门,根据物業服务等级、物業公共服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数等情况,制定相应等级的基准收费标准和浮动幅度,定期进行评估,并根据评估结果适时调整,向社会公布。公布后,前期物業服务合同根据约定服务等级按照调整后的收费标准收取物業服务费。

鼓励物業服务企业提升服务品质,更好地体现优质优价原則,物業服务收费标准可在A级的基础上适当上浮,最高上浮幅度不超过百分之二十五。上浮幅度由价格主管部门根据物業服务企业提供的服务内容与标准据实进行核定并在物業服务合同中约定。

第三十三條  物業服务企业应当按规定公布物業服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等情况;定期公布利用共用部位、共用设施设备经营收益情况、单列的物業公共服务费收支情况在物業管理区域内显著位置如实公示。

第三十四條  物業服务合同期限届满九十日前,业主委员会应当在居(村)民委员会的监督下组织召开业主大会会议,决定续聘或者重新选聘物業服务企业。业主大会决定继续聘用的,应当与物業服务企业签订新的物業服务合同;业主大会决定不续聘的,应当及时告知物業服务企业。业主大会决定应当书面告知物業服务企业、县区物業管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府),并在物業管理区域显著位置公告。未成立业主大会的,由环境与物業管理委员会组织业主行使业主大会和业主委员会职责,决定续聘或重新选聘物業服务企业。

物業服务企业决定不再续签物業服务合同的,应当在物業服务合同期限届满九十日前书面告知业主委员会、县区物業管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)及居(村)民委员会,并在物業管理区域内显著位置公告。

业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物業服务合同期限届满一个月前与物業服务企业续签物業服务合同。

业主大会决定重新选聘新的物業服务企业的,业主委员会应按照物業管理相關规定在全市统一物業招投标平台选聘物業服务企业。招标经费在物業共有部分、共用设施设备经营收益中列支,也可以由全体业主分摊。

第三十五條  业主大会依照法定程序共同决定解聘物業服务企业的,被解聘的物業服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物業服务企业在办理交接至撤出物業管理区域前的期间内,应当维持正常的物業管理秩序,期间内产生的管理成本由业主承担。

业主大会依照法定程序共同决定选聘新的物業服务企业的,被解聘的物業服务企业应当在物業服务合同终止之日起十五日内,退出物業管理区域,并在业主委员会的监督确认下与被选聘的物業服务企业完成交接义务。

物業服务合同期限届满后,业主没有依法作出续聘或重新选聘物業服务企业的决定,物業服务企业继续提供服务的,原合同继续有效,但合同期限爲不定期。

任何一方当事人提出解除不定期物業服务合同的,应当提前六十日书面告知对方和物業所在地的县区物業管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)及居(村)民委员会,并在物業管理区域内显著位置公告。

第三十六條  单体物業或者规模较小的物業,经业主协商或者业主大会决定,在物業所在地的街道办事处(乡镇人民政府)和县区物業管理行政主管部门监督指导下,业主可以对物業实施自行管理。

業主自行管理的,應當對下列事項作出決定:

(一)自行管理的執行機構、管理人;

(二)自行管理的內容、標准、費用和期限;

(三)聘請專業機構的方案;

(四)其他有關自行管理的内容。

電梯、消防、監控安防等涉及人身、財産安全以及其他有特定要求的設施設備,應當委托專業機構進行維修和養護。

第三十七條  市物業管理行政主管部门应当加强物業监督管理工作,建立物業服务企业考核体系和信用评价体系,对物業服务企业、项目负责人实行动态管理。

第三十八條  老旧住宅小区基本物業服务主要做到有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有物業维修、有停车管理。

 

第五章  物業的使用和维护

第三十九條  物業管理区域内禁止下列行爲:

(一)擅自改变物業的规划用途;

(二)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;

(三)違法搭建建築物、構築物;

(四)损坏或者擅自占用、改建物業共用部分,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品;

(六)制造超過規定標准的噪聲、振動;

(七)影響鄰居采光、通風;

(八)違規私拉電線、電纜;

(九)任意棄置垃圾、排放汙水、抛擲雜物和露天焚燒;

(十)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施;

(十一)擅自擺攤設點、占道經營,無序停放車輛;

(十二)破壞或者擅自改變房屋外觀;

(十三)擅自在建築物、構築物上懸挂、張貼、塗寫、刻畫;

(十四)違反規定飼養動物;

(十五)占用(堵塞)消防车通道、疏散通道、安全出口,圈占(遮挡)消火栓等违反消防法律、法规的行爲;

(十六)法律、法规和管理规约禁止的其他行爲。

有前款所列行爲之一的,利害關系人有权投诉、举报,物業服务企业、业主委员会、环境与物業管理委员会应当及时采取合理措施劝阻、制止;劝阻、制止无效的,及时向有關部门报告并协助处理。

第四十條  新建普通住宅小区停车服务收费标准,在前期物業服务合同中约定;非新建且未成立业主大会的普通住宅小区停车服务收费标准继续执行前期物業服务合同约定,合同到期后,如需调整收费标准,由物業服务企业与业主协商确定;业主大会成立后,由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物業服务企业协商确定本区域停车服务收费标准。

已出售或已出租車位、車庫的停車服務費以車位實際交付給購買人、承租人之日起交納。

业主对车辆停放有保管要求的,应当与物業服务企业另行签订保管服务合同。

第四十一條  业主大会成立前,需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车,以及利用业主共有部分、共用设施设备从事广告等经营性活动的,物業服务企业应当依法办理有關手续并公示。获得的收益应当单独列账,业主所得收益的百分之七十纳入专项维修资金,百分之三十用于补贴物業服务费。

业主大会成立后,需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车,以及利用业主共有部分、共用设施设备从事广告等经营性活动的,物業服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后,依法办理有關手续并公示。利用业主共用部位、共用设施设备从事广告等经营性活动的,还应当经有利害關系的业主同意。获得的收益应当单独列账。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物業服务合同约定使用;没有决定或者约定的,百分之七十纳入专项维修资金,百分之三十用于补贴物業服务费以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金。

第四十二條  住宅共用部位、共用設施設備發生下列危及房屋使用和人身財産安全的緊急情況,可以按應急維修程序直接使用專項維修資金:

(一)電梯運行系統中涉及的設施設備損壞無法使用的,或存在安全隱患並由電梯檢驗檢測機構出具書面意見的;

(二)消防設施設備發生故障無法使用的,或存在安全隱患並由消防管理部門下達消防監督檢查記錄或者出具責令限期整改通知書的;

(三)屋面和外牆損壞、滲漏、排水設施破裂、樓體外立面存在脫落危險,經居(村)民委員會核實的;

(四)經其他主管部門認定的危及房屋使用和人身財産安全的緊急情況。

按应急维修程序使用专项维修资金的,待安全隐患处置妥当后,专项维修资金使用情况应当在物業管理区域内向业主公示。

第四十三條  鼓勵在已建成的住宅小區內增建停車場(庫),按照“谁投资、谁管理、谁受益”的原則,逐步形成政府出资、企业投资、业主集资等社会多元化投资方式,采取政府支持、统一规划、市场运作的形式,缓解和逐步解决车位、车库供需矛盾。

第四十四條  住宅物業需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的,应当符合相關法律法规规定。

第四十五條  业主或者物業使用人对住宅装饰装修的,应当事先告知物業服务企业,遵守物業服务企业提示的合理注意事项,并配合其进行必要的现场检查。

物業服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查和监督。业主或者物業使用人未签订装饰装修服务协议或者违反相關规定及装饰装修服务协议的,物業服务企业应当及时劝阻;拒不改正的,物業服务企业可以按照相關规定,禁止装饰装修施工人员、装修材料等进入物業管理区域并及时向有關主管部门报告。

第四十六條  建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物業的保修责任,不得拒绝或者拖延履行保修责任。建设单位应当在接到保修时,三日内到现场进行处理。

保修期届满后,物業全体共有部分的维修责任由全体业主承担,物業部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担,物業专有部分的维修责任由该业主承担。

 

第六章  法律責任

第四十七條  业主委员会违反本办法第二十二條规定的,由县区物業管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,由县区物業管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)指导所在地的居(村)民委员会组织召开业主大会会议选举新的业主委员会;相關责任人员构成犯罪的,依法追究刑事责任。

业主委员会委员因个人行爲造成其他业主合法权益受到侵害的,应当承担相应的法律責任。

第四十八條  建设单位违反本办法规定,有下列情形之一的,由县区物業管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,按照下列规定进行处罚:

(一)违反本办法第十四條规定,未按照要求报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料的,处二万元以上十万元以下罚款;

(二)违反本办法第十五條规定,拒不承担首次业主大会筹备经费的,处五万元以上十五万元以下罚款;

第四十九條  物業服务企业违反本办法第三十三條规定,未公示相關信息或者公布失实的,由相關行政主管部门责令限期改正并依法处罚。

第五十條  业主或者物業使用人违反本办法第三十九條之规定,由相關行政主管部门依法进行查处。

第五十一條  物業管理行政主管部门、政府相關职能部门、街道办事处(乡镇人民政府)相關工作人员违反本办法规定,有下列情形之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)違法實施行政許可或者行政處罰的;

(二)未按照規定履行監督檢查職責的;

(三)发现违法行爲不及时查处,或者包庇、纵容违法行爲的;

(四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。

 

第七章    

第五十二條  非住宅物業的管理及其监督活动参照本办法执行。

第五十三條  本辦法自202141日起施行。


 

 

 

 

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